Cuando se vende una casa, existen muchos factores que afectan el valor del mercado y el precio eventual de venta de una casa, como la ubicación, condición, tamaño, servicios, características, mejoras y actualizaciones, las condiciones económicas locales, el mercado actual de bienes raíces y las tasas de intereses hipotecario, entre otros. Algunos de estos factores están bajo el control del propietario, y otros están fuera del control.La definición del Valor de Mercado Justo incluye varios términos tales como: el precio más probable que una propiedad debe aportar en un mercado abierto y competitivo bajo todas las condiciones requeridas para una buena venta; el comprador y el vendedor, cada uno actuando con prudencia y con conocimiento; asumir que el precio no se ve afectado por estímulos indebidos; el período de tiempo de comercialización normal; informar al comprador y al vendedor.Para ayudar a los propietarios a obtener un valor de mercado estimado para su hogar, los bienes raíces pueden ofrecer un Análisis Comparativo de Mercado (comúnmente conocido como CMA). Un minucioso Análisis de Mercado debe incluir detalles completos de la propiedad e información de precios de la mayoría de tipo de propiedades comparables que figuran actualmente en el mercado para la venta, en espera o en virtud de un contrato de venta en donde haya sido aceptada recientemente una oferta de contrato, operaciones de venta cerradas y listas que hayan expirado, aquéllas que no se han vendido durante el período de tiempo de comercialización. El propósito de un informe como éste es proporcionar al titular información sobre los hechos para ayudar en su decisión de vender por un precio recomendado y el precio de venta estimado. Mientras no existan dos propiedades realmente idénticas, se puede ofrecer a los propietarios un análisis como este como el método más fiable de obtener un valor de mercado estimado para su hogar.Sin embargo, es bastante común para los propietarios cuestionar las recomendaciones sobre los precios y el valor estimado de mercado. Las preguntas y preocupaciones que tienen sobre los precios, mientras que validan su situación, no tienen un efecto en la determinación del valor de mercado para su casa. ¿Cuáles son algunos de los factores que no tienen un efecto en el establecimiento del valor de mercado?El precio que se pagaba por una casa hace uno, tres, cinco o diez años atrás no tiene nada que ver con el valor del hogar hoy en día.Existen valores de bienes raíces en un punto fijo en el tiempo. Un hogar pudo haber sido comprado por 300 mil dólares hace tres años, y hoy puede tener un valor de 315 mil. Hace cinco años se pudo haber comprado una casa muy similar por 250 mil dólares y hoy tener un valor de 315 mil. Se trata de una diferencia drástica en el patrimonio neto en un período de tiempo relativamente corto.La propiedad de bienes raíces ha sido bendecida con reconocimiento de los valores en casa, pero ese reconocimiento no siempre es en línea recta. Los valores de bienes raíces no son siempre estáticos. A largo plazo, una inversión en bienes raíces es generalmente considerada como el más valioso tipo de inversión, una de las de mejor rendimiento financiero. Es probablemente la mejor inversión que puede hacer la gente a largo plazo.Dependiendo de las condiciones del mercado cuando se compró la casa, algunos propietarios fueron afortunados y compraron su casa en un mercado de compradores antes de los aumentos de valores inmobiliarios, como lo presenciado recientemente entre el 2001 y principios del 2006. Otros pudieron haber comprado al final de un mercado real fuerte y se vieron obligados a pagar un valor alto en un mercado de vendedores altamente competitivo, así como muchos propietarios lo están experimentando ahora que han adquirido su casa en 2006. Son las condiciones del mercado económico, la economía, el empleo, los tipos de interés hipotecario y la oferta y demanda los que generan los cambios en el mercado inmobiliario y provocan que el valor de bienes raíces aumente, permanezca estables o quizás caiga en diferentes períodos de tiempo. Estos son los factores que están fuera del control de un vendedor.Todos los propietarios desean obtener el precio que sienten que deben obtener por su casa cuando deciden venderla. La realidad es que su casa vale lo que vale, y ese es el precio que un comprador está dispuesto a pagar. Un comprador no pagará más por una casa que lo que tendría que pagar por otra de características y comodidades en una ubicación similar, algo llamado el "principio de sustitución". Es por esta razón por la cual se confía tanto en datos de ventas al establecer el valor de mercado, y no en las emociones personales o circunstancias personales.Así una casa se haya comprado hace veinticinco años, hace tres o el año pasado, el precio de compra era un valor cuando lo compró, y no tiene nada que ver con su valor actual de mercado cuando se venda. Un vendedor con veinticinco años de la propiedad de la vivienda y la equidad sustancial tiene el mismo derecho al valor justo de mercado que un propietario con sólo tres años de propiedad de la vivienda y tal vez poco o nada de equidad.Las decisiones de venta pueden ser más difíciles para los propietarios de corto plazo, especialmente cuando los valores no han aumentado o disminuido desde que la casa fue comprada. Los propietarios de viviendas a corto plazo, pueden tener saldos hipotecarios superiores al valor de la casa y una venta requeriría aportar dinero en efectivo para liquidar el pago de la hipoteca. Los propietarios de viviendas a largo plazo y equidad sustancial pueden tener más fácil la decisión de vender que los propietarios que venden sus casas sin el beneficio del reconocimiento de bienes raíces.En ambos casos, el mercado inmobiliario es el mercado, independientemente de cuándo se compró la casa y la casa vale lo que vale. Si bien es cierto que la condición de un hogar tiene un efecto en su valor de mercado, y que una casa con buen mantenimiento se venderá a más valor que el de una casa que necesita actualización y reparación, el costo real de hacer reparaciones y mejoras no debe ser igual al aumento del valor en el mercado. ¿Por qué? El costo no es necesariamente igual al valor en bienes raíces. Las reparaciones y mejoras son dos cosas diferentesUna reparación corrige algo que está roto o que no funciona correctamente, y no agrega necesariamente valor a una casa cuando se arregla. Algunos tipos de reparaciones se consideran reparaciones necesarias. Un grifo goteando, ventanas rotas, los desagües obstruidos, pantallas con agujeros, canales colgando desde el techo, falta de bajantes, entre otros, son ejemplos de ello.Las reparaciones como estas pueden ser consideradas como de mantenimiento diferido, y se consideran reparaciones menores. Están relacionadas con el mantenimiento y son fácilmente percibidas por los compradores. Llaman la atención y se convierten en distracción para los compradores cuando van a ver una casa. Si no se tiene cuidado, las condiciones como éstas tendrán definitivamente un impacto negativo en la comercialización de una casa, que a su vez luego tendrá un efecto negativo sobre el valor de mercado. Al reparar o arreglar, este tipo de reparaciones hacen una casa más comercializable, no necesariamente más valiosa.En otras palabras, sólo porque estas reparaciones cuesten mil quinientos dólares, no significa que han aumentado el valor de la vivienda en la misma cantidad. Sin embargo, si no se reparan, podría resultar en una pérdida de valor de más que el costo de reparación y, quizás más importante, la pérdida de posibles compradores, ya que sienten que la casa necesita demasiado trabajo y reparación. ¿Qué pasa con el techo, el revestimiento exterior, ventanas, calefacción, sistema eléctrico, aire acondicionado central y sistema de calentador de agua? Este tipo de mejoras son más costosas que las reparaciones señaladas anteriormente y los artículos pueden tener un mayor impacto en la liquidez y el valor de mercado. Mientras que un comprador puede no entusiasmarse sobre cómo se ve de hermoso el horno, porque es ahora, van a tener pensamientos negativos sobre una casa donde el horno es original y es de 50 años atrás. Un horno nuevo será más eficaz que el original, salvo que el dinero del comprador es más importante en las facturas mensuales de combustible, y más importante aún, es un tema que no tendrá que ser sustituido por el comprador en un futuro próximo. Estos artículos se refieren al tipo de la edad efectiva de una casa. La edad cronológica de una casa puede ser muy diferente de su edad efectiva. Existe una esperanza de vida en el tiempo que durará un techo, ¿cuánto tiempo durará un horno?, etc. Una casa de 50 años de origen puede tener una edad efectiva de 20-30 años cuando las mejoras como estas se han hecho. Al comparar los hogares, los compradores están interesados en un futuro próximo, las reparaciones y mejoras esenciales que deben ser realizadas, especialmente aquellas que son costosas, como las siguientes.Muy a menudo los compradores se pasan por alto casas en las que están interesados por el simple hecho de que necesitan mucha actualización en un futuro próximo, incluso si el precio es adecuado tomando en cuenta la condición de la casa. ¿Por qué? Muy a menudo, los compradores no tienen el tiempo o la inclinación a ocuparse de actualizaciones o reparaciones importantes, pero más importante aún, puede que no tengan efectivo extra para hacer las mejoras después del cierre de venta, ya que han agotado sus ahorros para el pago inicial y los costos de cierre.¿Un propietario debería de reemplazar el horno original de 50 años atrás cuando está listo para vender? ¿Debería invertir dos mil dólares a cuatro mil para reemplazar el horno? Un horno es un sistema integral en el hogar, y es algo de lo que los compradores se preocupan. Sin embargo, es sólo un aspecto de la casa. La pregunta se refiere más a si va a costar más vender la casa con el horno de lo que costaría reemplazarlo. Si el horno es el único tema que requiere atención inmediata, puede que no evite una venta. Sin embargo, si hay que hacer otras mejoras, el horno tendrá un impacto negativo en el valor de mercado.Se deben de tomar en consideración las decisiones como estas para la condición general de la casa. A la hora de invertir en un nuevo horno y gastar dos mil quinientos dólares ¿Cuál es la probabilidad de recibir un retorno total de la inversión? La realidad es que ayudará a vender la casa, pero no necesariamente a un precio para recuperar el costo real de los nuevos hornos.¿Qué hay de la casa donde una parte de la cocina o el baño principal son nuevas mejoras introducidas por el dueño? ¿Puede esperar el vendedor recuperar la totalidad o la mayor parte del costo? Mejoras como éstas son muy costosas, y sin duda se añadirá al valor de mercado. Pero ¿el vendedor recuperará la totalidad o la mayor parte del costo? Eso depende de otros factores diversos, tales como qué tan recientes son las mejoras, cómo es la condición general de la casa, en qué gama de precios está la vivienda, en donde está situado el hogar y, más importante aún, lo que los compradores están esperando a ver en un casa como esta.En lo que respecta a mejoras importantes en una casa, con demasiada frecuencia, las mejoras se hacen para beneficio y disfrute del propietario, y no sólo para recuperar la inversión total. Cada una de las principales mejoras a la vivienda es única. No hay ninguna norma que garantice un importe exacto del valor añadido de mejoras específicas.Hay estudios disponibles que aproximan el aumento de los valores para mejoras específicas, pero cada área de mercado de bienes raíces es diferente! Para obtener más información, sólo busca "costo versus valor de las mejoras”.¿Cuánto valen las necesidades del vendedor si un propietario tiene su domicilio desde hace 30 años y ha pagado su hipoteca, o es un propietario que tiene su casa hace sólo unos pocos años y tiene un préstamo en la hipoteca original, el valor de mercado de su casa vale lo que vale. El valor de mercado no tiene nada que ver con el saldo de hipotecas.Del mismo modo, cuando el propietario planea mudarse a otra casa, lo que tiene que gastar para su próximo hogar no tiene un efecto sobre el valor actual de su casa. Su casa vale lo que vale, independientemente de que se esté mudando a una casa que ya posee, comprando una casa menos costosa o una mucho más costosa. El valor de mercado no tiene nada que ver con la cantidad en la que el propietario tiene que comprar otra casa.En cualquiera de los casos, existe una realidad. Con el fin de vender una casa actual, es necesario que haya suficiente producto de la venta para pagar la hipoteca existente y/o, proporcionar suficiente capital para permitir la compra de la próxima casa. Para muchos propietarios, se trata de una cuestión de elección. ¿Vale la pena que venda mi casa actual y seguir adelante o no? Para otros, las opciones no son tan simplesLos compradores de viviendas realizan sus decisiones de precio de compra basadas en cuánto vale un hogar para ellos, no en la cantidad que el vendedor está pidiendo o cuánto necesita el vendedor. Los compradores buscar y comparar una casa a otra. Piden ver ventas comparables, y basan su oferta de contrato en lo que el mercado inmobiliario dice del valor de la vivienda. En la mayoría de los casos, un comprador no va a pagar más por una casa que lo que le cueste encontrar otra en condiciones similares y con servicios similares, comúnmente conocida como el "principio de sustitución".
Fuente: Boletin AMPI Nacional
Autor: David Fialk
Sept. 2009