Ventas de vivienda a nivel nacional. (miles)

La crisis financiera global, detonada por el mercado de vivienda norteamericano, empieza a tener impactos sobreel sector inmobiliario de México, estrechamente vinculado a las fluctuaciones económicas de EE.UU. La desaceleración del sector se ha manifestado desde 2008, con ajustes significativos en las ventas de vivienda, aunque con dinámicas distintas entre sus regiones y segmentos.

Las ciudades de playa representan una de las zonas más afectadas, en donde más fuerte ha sido el impacto de la contracción inmobiliaria. Los menores volúmenes de compra de segunda vivienda por parte de los baby boomers, e indirectamente, la menor actividad turística, han deprimido los volúmenes de compra de vivienda en estas zonas. Por otro lado, una mirada al desglose de las ventas en estas ciudades, por segmento de vivienda, evidencia un cierto dinamismo en el sector "A”, de vivienda social. Como se puede apreciar (Gráfico 1), también a nivel nacional este segmento es el que sigue mostrando un cierto dinamismo.

Esta fortaleza se explica en buena medida con la mayor disponibilidad de la oferta de suelo para construir este tipo de vivienda. En México, la oferta de vivienda es muy inelástica, no solamente a causa de la rigidez en su esquema institucional de adquisición, sino por los altos costes de desarrollo en zonas alejadas de los centros urbanos, en las que faltan la provisión de servicios como luz, agua, transporte o seguridad, entre otros. Con todo, estos elementos ejercen una presión sobre los costes de construcción que limitan los desarrollos de viviendas de segmentos más altos.

Desde el punto de vista de la financiación, el proceso de desarrollo del mercado hipotecario y sobre todo del proceso de titulización de la cartera hipotecaria, que ha representado un factor innovador en la región y ha permitido un incremento en las fuentes de financiación a la vivienda, se ha detenido temporalmente. Desde el inicio de la crisis financiera destaca un notable incremento en la cartera vencida de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles-Sofomes).

No obstante, los tipos hipotecarios han tenido una evolución relativamente estable, y aún existe una coyuntura favorable para la innovación en instrumentos (hipoteca inversa, colateralizar hipotecas con activos correlacionados) y para la profundización de la bancarización hipotecaria. Estas fortalezas latentes serán un factor importante en el momento de la recuperación del sector.

Superada la crisis financiera, en el momento en que el PIB vuelva a crecer a mayores tasas, el empleo permanente en el sector formal de la economía también crecerá de manera importante y los tipos de interés promedio se estabilizarán e incluso se reducirán. En ese momento se podría esperar una vuelta del crédito bancario a la vivienda a la senda de crecimiento.

Grafico 1
Ventas de vivienda a nivel nacional. (miles)

*Proyección, con cifras al tercer trimestre
Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

BBVA Mayo 2009

Kelowna, BC. (13, Julio 2009) – La demanda reprimida para la vivienda residencial ha reforzado las ventas para uno de los mayors mercados de Canadá – una clara señal de que el sector de la vivienda se ha puesto en recuperación, dice RE/MAX. Condiciones de Mercado más balanceadas han emergido, terminando efectivamente con la fortaleza que los compradores tenían en el mercado en los pasados 6 a 8 meses. Uno de los mercados más grandes de Canadá, Toronto y Vancouver lideraron el movimiento – con las ventas de junio como las más altas en la historia para ambos lados de los bienes raíces locales.

Cerca de 11,000 propiedades cambiaron de manos en Toronto, un 27% hace un año, estableciendo un nuevo record de ventas en el mes de junio.  La cifra estuvo ligeramente sobre el pico de 11,146 unidades. Ventas residenciales en Vancouver incrementaron un 75.6 % sobre el año pasado, a 4,259 unidades, justo antes de romper el record por 4,333 ventas, que ocurrió en Junio del 2005. En general, los mercados más importantes empezaron a recuperarse en Marzo, con ventas en Abril, Mayo y Junio. SE espera que el ímpetu continúe en lo que queda del 2009, con la mayoría de los centros prediciendo un final de año de ventas igual o superior a los niveles del 2008.

"Mientras que las ventas son el indicador principal, hay otras señales claras que la recuperación está en camino” dice Elton Ash, Vicepresidente Ejecutivo Regional, RE/MAX del Oeste de Canadá. "Confianza renovada en el consumidor, aunque cauteloso, ha sido clave, apoyado por noticias económicas mejoradas. Además, hemos visto ventas a precios de lista subir a lo largo del país, incrementándose inclusive un 105 % en ciertas comunidades.  También ha habido incentivos para los vendedores, tanto para reventa como para viviendas nuevas”.

El reciente surgimiento en la actividad de reventa puede ser atribuido a 3 factores claves – demanda reprimida, bajas tasas de interés y mayor capacidad de compra. La combinación – en conjunto con disminución de niveles de inventario – han creado mejores condiciones de mercado en fraccionamientos favoritos, causando un resurgimiento de múltiples ofertas en Junio. Los precios promedio se quedan estables o escalan, los días en el mercado son lentos, y los niveles de inventario continúan estrechándose, especialmente en precios de venta de entrada.

"La fuerza del Mercado, en medio de la significativa recesión global en la reciente historia, vuelve a subrayar su relevancia en el motor económico de la nación”, dice Michael Polzler, dice el Vicepresidente Ejecutivo de RE/MAX Ontario-Atlantic Canada, "Los canadienses creen en poseer casas, un factor mejor ilustrado por los compradores que se han arriesgado en meses recientes y han adquirido algunos de los mejores tratos en bienes raíces que este mercado ha visto en años. Aquellos que decidieron quedarse sentados están enfrentando ahora un mercado en transición, caracterizado por la amenaza de alta de tasas de interés, bajos niveles de inventario y presión a la alta en valores de vivienda”.

Aunque el paso actual puede ser insostenible, todos los marcadores apuntan a una mayor estabilidad en el Mercado, dirigiéndose a una actividad más saludable a largo plazo, con niveles de inventario y una variable clave influenciando la demanda suprimida.

Visión General del Mercado

Vancouver
Los crecientes niveles de confianza en el consumidor han suscitado un serio cambio en la actividad de compra de vivienda en Vancouver, con ventas en Junio por (4,259), el segundo record más grande en el mercado inmobiliario. Desde White Rock a Vancouver, irradiando Fraser Valley, ha aparecido una guerra de ofertas en producto a buen precio. En Kitsilano, un aproximado 50% de viviendas se está vendiendo en múltiples ofertas. Bajas tasas de interés e incrementada capacidad de compra – el precio promedio sigue siendo significativamente más bajo que hace un año- ha servido para estimular la actividad del mercado.

Los niveles de inventario han estado a la baja en los recientes meses, poniendo más presión en los valores a futuro. Compradores novatos están impulsando las ventas de viviendas de dominio absoluto en el punto de precio 0.000 , mientras que aquellos que están buscando alternativas más accesibles están considerando la compra de condominios empezando por un precio sustancialmente menor.

Las condiciones equilibradas del Mercado permanecen. Demanda suprimida ha ido creciendo incluso, con compradores locales e inversionistas internacionales, ambos activos en el mercado. Con las Olimpiadas en camino y la terminación de la muy anticipada Línea Canadiense este Otoño se espera que se fortalezca el optimismo cauteloso ya característico del mercado actual de Vancouver. La actividad de compra de vivienda, da como resultado una predicción de continuar a un paso saludable por lo que resta del año, con ventas ligeramente mayores a los niveles del 2008.

Calgary
Condiciones equilibradas han vuelto a la reventa de casas de Calgary. Balanced conditions have returned to Calgary’s resale housing market.  Un momento fortalecedor – las ventas residenciales  por encima de 3,000 unidades subieron al doble en Junio- ha empezado a dar presión en los precios de entrada. Con una competencia en aumento en los compradores novatos (de primer vez), el suministro de casas se está poniendo reñido. Compradores que se mudaron a pesar de malas predicciones en el Otoño, Invierno, y en los inicios de la Primavera se dieron cuenta de los considerables ahorros que lograron, mientras que aquellos que dudaron están descubriendo lo que eso les costó.

Múltiples ofertas están resurgiendo en unas cuantas colonias de buen precio, aunque hay todavía algunos buenos tratos que están en el rango medio. Precios en general, sin embargo, se están estabilizando. Señales de un mercado más fuerte en transición incluyen incremento de ventas y nuevos listados de casas, menos días en el mercado y menores incentivos de los vendedores/constructores. Se espera que la actividad sea mejor que el promedio este verano, tal como esos que se esperaron 6 meses antes de que se eleven las tasas de interés. El ímpetu continuará creciendo en el otoño, con las ventas generales del 2009 acercándose ligeramente a los niveles del 2008 a finales del año.

Edmonton
El Mercado de reventas residenciales está volviendo a la vida en Edmonton, con ventas situando un Nuevo record (junio) y el tercer mejor mes de unidades de venta en la historia del MLS (por sus siglas en inglés “Multiple Listing Services”, en español: “Servicio de Listado Múltiple”). Mientras que la actividad se ha estado mejorando en el segundo cuarto, el impulso tiene todavía que poner seria presión en el precio promedio, el cual, aunque con rebote, permanece baja año con año. El mercado ha cambiado, cambiando el territorio del comprador a condiciones más equilibradas, provocado por el reciente torbellino en la compra de casas y el lento retorno de niveles de inventario más tradicionales.

La estabilidad caracterizará el sector de vivienda de Edmonton avanzando, con bajas tasas de interés, incrementando la confianza del consumidor y la capacidad de compra, junto con el ímpetu detrás de una demanda saludable. El clima frenético de auges anteriores brillará por su ausencia. Mientras múltiples ofertas han vuelto a resurgir – particularmente del 0,000 al 0,000 punto de precio – continuarán siendo la excepción más que la regla, llevando precio de ventas, pero sin terminarse los precios de oferta. Se espera que la demanda permanezca fuerte en los meses por venir, fortalecidos por la inminente alza de tasas de interés y destellos de noticias positivas en el horizonte económico, mientras los consumidores recuperan su optimismo.

Regina
Comportamiento económico positive continua fortaleciendo la actividad de compra de Regina. A pesar de un decline de 10% en las ventas a la fecha del año (1,778 vs. 1,977 unidades) desde niveles de Enero a Junio del 2008, el vacío se estrecha a medida de que los compradores toman ventaja de los intereses bajos y mayor accesibilidad. Las ventas en Mayo y Junio estuvieron al doble hace un año y el impulso está creciendo. Compradores de primer vez siguen siendo el segmento más activo del mercado, esparciendo ventas bajo los 5,000. Los niveles de inventario han sido los responsables de los valores de casas en el final del mercado. Un suministro limitado de producto en Regina tiene más propiedades en buenas condiciones, comunidades deseadas, y de movimiento rápido- algunas con ofertas múltiples. El tope del mercado ha visto también algo de rebote, con ventas entre 0,000 y 0,000, cerca de 25% sobre el año pasado.

Ventas de condominio, sin embargo, se han suavizado año con año, con una sobre oferta de producto actualmente listado para venta. Aunque las condiciones actualmente favorecen al comprador, el mercado está en transición. Se espera que condiciones más equilibradas emerjan en los meses que siguen. Dada una continuación de fundamentos económicos actuales, el número de casas vendidas en Regina año con año, se espera que igualen los niveles del 2008.

Toronto
Demanda suprimida de casas residenciales continua alimentando la actividad de compra en Toronto. El número de casas vendidas en junio – de 10,955 se acercó al record histórico de 11,146 unidades impuesto en Mayo de 2007, mientras la presión en el precio promedio envía los valores de las casas  más altos que hace un año. Aunque las condiciones de mercado estables permanecen, hay algunas comunidades que claramente han cambiado a ser mercado de vendedores. El inventario es la clave, con un número de propiedades listado actualmente aproximadamente un 30% más  bajo que los niveles del 2008. Sobre las pasadas seis semanas el ímpetu ha ido creciendo, con una demanda más fuerte por casas de precios entre 0,000 y 0,000. Múltiples ofertas son una vez más algo común, especialmente en los fraccionamientos más cotizados de la ciudad.

Accesibilidad – en términos de intereses bajos y valores de vivienda – hs sido el ímpetu para compradores novatos. Ventas de casas de lujo han experimentado una demanda sólida en meses recientes, con 291 casas cambiando de manos sobre in punto de precio de un millón en Junio – un nuevo record. Se espera que la amenaza de tasas de interés alto y precios de casas estimulen un torbellino de compra de casas en los meses por venir. Se predice que para finales del año las ventas superen los niveles del 2008.

Ottawa
Fundamentos económicos sólidos en el capital de la nación continúan apuntando la actividad de la vivienda. Ventas al año de Enero a Junio son ligeramente más altas que los niveles del 2008, con un número de propiedades vendidas en junio (1,895) un 12.5% arriba de hace un año – el tercer record consecutivo puesto en el mes. La demanda suprimida ha sido un factor importante, mientras los compradores que ponen sus decisiones de compra en espera durante el otoño e invierno ahora entran a un mercado en masa. Como resultado, el mercado equilibrado que ha permanecido en los meses recientes está cambiando ahora a favor del vendedor. Están ocurriendo múltiples ofertas en propiedades deseables en virtualmente cada rango de precios.

Los niveles de inventario que llegaron a su pico en abril, ahora están cayendo. Con menos producto en el mercado, ciertos segmentos están experimentando seria escasez – de hecho hogares de una familia con precios entre 5,000 y 5,000 son pocos y raramente encontrados.  Mientras la amenaza de las próximas elecciones tendrán algo de impacto en el mercado, se espera que continúe una actividad de ventas saludable en lo que resta del año con ventas superiores al 2008.

Halifax-Dartmouth
 Un poder adquisitivo mejorado, combinado con la amenaza de incremento en las tasas de interés, a impulsado de manera efectiva a los indecisos a la reventa de casas en Junio, deteniendo la tendencia de bajas en ventas. El número de hogares vendidos estuvo sobre el 5% (805 unidades) en Junio del 2009, comparado con un año atrás.

A pesar del impulso, los compradores permanecen firmes en el asiento del piloto, beneficiándose del aumento de inventario y negociando músculo, como vendedores motivados ajustando precios para sus casas más competitivamente. Aunque las ventas permanecen bajas año con año, el espacio se está estrechando. Accesibilidad y estabilidad del mercado de Halifax-Darmouth continúa apuntando a la actividad, y compradores novatos permanecen como la fuerza dominante. Existe oportunidad para compradores en rangos de precios medios y altos, donde la demanda y las condiciones han sido generalmente más suaves. La confianza del consumidor se ha fortalecido una vez más. Con los auges que se esperan en el otoño, se predice que surjan condiciones de mercado más saludable, y Halifax-Dartmouth, puede una vez más encontrarse en una transición de mercado.

St. John’s
Fuerte confianza en el consumidor, combinada con una economía local vibrante y una imagen sana de empleo, han mantenido al motor de bienes raíces de St. John funcionando. Con billones de dólares en capital en proyectos programados, la inmigración permanece positiva y la demanda por casas en reventa continúa siendo sólida. Le mejoría de los niveles de inventario ha cambiado a un territorio de compradores, dándoles la tracción necesaria para hacer sus movimientos. La amenaza de altas a las tasas de interés ha estimulado la actividad de compra de casas, empujando a los indecisos a la acción. Las ventas residenciales en junio del 2009 (354 unidades) están ligeramente más delante de las de Junio del 2008 (351 unidades). El promedio de precio a la fecha registró un 24% de aumento de 1,211 comparado a 0,500 por el mismo periodo del año pasado, fortalecido por un mayor impulso en el rango medio.

Transferencias corporativas han sido un estímulo significativo. Casas de un nivel,  con precios entre 0,000 y 0,000 han reaccionado a un paso sin precedentes dados los auges agudos en los precios. Los niveles de inventario son más altos y siguen moviéndose bien por el mercado de reubicación. El inventario será un factor clave influenciando el sector de vivienda de St. John en los meses por venir. Se espera que este paso continúe, con ventas superando los niveles del 2007, pero bajo los registros reportados en el 2008.

RE/MAX es la organización de bienes raíces líder en Canadá, con más de 17,000 asociados de ventas situados dentro de sus más de 677 oficinas independientemente operadas a lo largo del país. La red de franquicias RE/MAX, ahora en su 36avo año, es un sistema global de bienes raíces operando en más de 70 países. Más de 6,700 oficinas poseen cerca de 100,000 miembros asociados de ventas que lideran la industria de manera profesional, experiencia y producción mientras proveen servicios de bienes raíces en residencias, locales comerciales, referidos, y manejo de activos.

Fuente:
RE/MAX Mainstreet System – Marie Selby
RE/MAX of Western Canada
Elaine Langhout
Eva Blay/Charlene McAdam
Point Blank Communications

Ventas de casas pendientes han aumentado por 7 meses seguidos, lo más largo en la serie del índice que empezó en el 2001, de acuerdo a la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (National Association of Realtors®=NAR).

El índice de Ventas de Casas pendientes, es un indicador basado en contratos firmados en agosto, que aumentó del 6.4% al  103.8% de una lectura de 97.6 en Julio, y que es 12.4% sobre Agosto del 2008 donde estaba en 92.4  .  El índice está en el más alto nivel desde Marzo del 2007, cuando estaba en 104.5 .

Lawrence Yun, economista en jefe de NAR, dijo que no todos los contratos se están convirtiendo en ventas cerradas en un periodo esperado. "El aumento en ventas pendientes de casas muestra que los compradores están volviendo al mercado y firmando contratos, pero los tratos no se cierran necesariamente debido a retrasos relacionados a cortas ventas y a asuntos relacionados a nuevas y complejas reglas de valuación”, dijo. "No hay duda de que muchos compradores novatos se están apresurando a vencer el  plazo del 0,000 del crédito fiscal, que expira al final del siguiente mes”.

El índice de ventas pendientes en el Noreste saltó del 8.2% al 85.3 en agosto y es 12% más alto que Agosto 2008. En el Medio oeste el índice se fue del 3.1 % al 90.8 % en agosto y está 7.6 más alto que el año pasado. En el sur, ventas pendientes de casa aumentaron 0.8 % a un índice de 104.6 y está 8.2 % más alto que en Agosto del 2008. En el oeste el índice surgió de 16% a 130.5 y es 22.3% más alto que el año pasado.

"Es probable que haya una doble contabilidad a lo largo de un par de meses debido a que algunos compradores cuyos contraltos fueron cancelados, han encontrado otra casa y han firmado un nuevo contrato para comprar”, Yun explicó. "Talvés la verdadera pregunta es cuántas transacciones se han retrasado en la preparación, y cuántas están siendo canceladas. Sin precedentes históricos es desafiante valorar”.

Yun también notó que la cobertura de datos de ejemplo para ventas pendientes es más pequeña que la medida para cierres existentes de ventas de casas, así que las dos series nunca coincidirán una con la otra.

El presidente de la NAR, Charles McMillan, un corredor de Coldwell Bancker en Dallas-Fort Worth, dijo que los compradores primerizos necesitan actuar ahora. "Compradores primerizos potenciales deben hacer un contrato de oferta muy pronto para tener una oportunidad razonable de calificar para el crédito fiscal”, dijo. "El congreso necesita extender y expandir su programa porque está estimulando a la economía y reduciendo el inventario cercano a la estabilización de puntos de precio”.

McMillan dijo que un número considerable de compradores de casas que ya están en el proceso pueden ser dejados abajo por el plazo apretado. "Sabemos que hay una demanda suprimida debido a que las ventas están por debajo de los niveles normales del tamaño de nuestra población. Entre más rápido absorbamos el exceso de inventario, más pronto le daremos la vuelta a los precios de las casas, previniendo que más familias estén de revés en sus hipotecas, y dándole a Wall Street la confianza para extender el crédito a otros sectores”, dijo. "Cada venta de casa inyecta un 0,000 adicional a la economía a través de bienes y servicios relacionados, así que los beneficios de extender y expandir el crédito fiscal superan por mucho los costos”.

Yun dijo que la predicción par alas ventas de casas y los precios depende mucho en si un crédito fiscal es extendido. "Todo lo que podemos decir de seguro es que las ventas caerán cuando el crédito fiscal expire porque no estamos todavía en un camino de recuperación auto-soporte. También aumenta el riesgo de una recesión de doble caída,” dijo. "Extender y expandir el crédito fiscal es la mejor herramienta en nuestro arsenal para animar a compradores financieramente calificados a estimular la economía y ayudar a reducir el déficit de presupuesto”.

La Asociación Nacional de Agentes, "La Voz de los Bienes Raíces”, es la asociación de intercambio más grande en América, representando a 1.2 millones de miembros envueltos en todos los aspectos de industrias de bienes raíces residenciales y comerciales.

*El índice de ventas pendientes de casas es un indicador del sector de vivienda, basado en ventas pendientes de casas existentes. Una venta es pendiente cuando el contrato ha sido firmado pero la transacción no ha sido cerrada, aunque la venta normalmente es finalizada dentro de los primeros dos meses de la firma.

El índice está basado en un ejemplo nacional grande, típicamente representado por el 20% de las transacciones de ventas de casas existentes. En el desarrollo del modelo para el índice, fue demostrado que el nivel de actividad de contratos de venta mensuales de 2001 al 2004 es paralelo al nivel de cierres de venta de casas existentes en los siguientes dos meses. Hay una relación más cercana entre cambios de índices anuales (del mismo mes, un año antes) y cambios de años anteriores en el comportamiento de ventas que con comparaciones de mes con mes.

Un índice de 100 es igual al nivel promedio de actividad de contratos durante el 2001, que fue el primer año de ser examinado, tanto como el primero de 5 registros consecutivos anuales para ventas de casas existentes.

Información de Ventas de casas existentes de septiembre será publicada el 23 de Octubre; el siguiente Indice de Ventas Pendientes de Casas será el 2 de Noviembre.

Información sobre NAR está disponible en www.realtor.org. Esta y otras emisiones de noticias son publicadas en la sección de Noticias. Datos estadísticos, tablas y encuestas también pueden ser encontradas dando clic en "Reseach” (Investigación).

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